جهش قابل توجه قیمت اجاره در آینده نزدیک؟
با وجود اینکه در ماههای گذشته سرعت افزایش قیمت مسکن و اجاره نسبت به سایر گروههای هزینهای کاهش یافته است، بررسی سهم هزینههای مختلف در سبد خانوار نشان میدهد این کاهش معنای پایان فشار بر هزینهکرد مردم نیست. رکود بازار مسکن و انتظار در آن، شتاب تورم این بخش را نسبت به دیگر بخشهای اقتصاد کاهش داده، اما سهم بالای هزینه اجاره در سبد مصرف خانوار، باعث وارد آمدن فشار قابلتوجهی به معیشت مستأجران شده است.
رکود بازار و کاهش شتاب تورم مسکن
بازار مسکن در رکود و انتظار به سر میبرد و شتاب تورم آن نسبت به دیگر بخشها کمتر است. در بهمنماه امسال، شاخص قیمت مصرفکننده ۹.۴۳ درصد افزایش یافت که ۶.۰۹ واحد درصد آن به گروه خوراکیها و ۳.۳۴ واحد درصد به گروه غیرخوراکیها و خدمات تعلق داشت. تمرکز تورمی در ماههای اخیر بر اقلام خوراکی بوده، اما شیب رشد ۳.۳۴ درصدی گروه غیرخوراکی و خدمات نیز رقم بالایی به شمار میآید و میتواند تورم ۱۲ ماهه این گروه را به بیش از ۴۰ درصد برساند.
از زمان تنشهای ناشی از جنگ ۱۲ روزه، بازار مسکن با رکود معاملاتی و نااطمینانی مواجه بوده و این شرایط سبب ثبات قیمتها شده است. در نتیجه، تورم نقطهای اجاره مسکن در بهمنماه به ۳.۳۲ درصد رسید که این رقم کمترین میزان رشد شاخص اجاره در بیش از ۳ سال اخیر است.
تأثیر سقف اجاره بر کنترل تورم
سیاست تعیین سقف افزایش اجارهبها یکی از عوامل مؤثر بر کاهش شتاب رشد اجاره است. بر اساس این مصوبه، سقف افزایش اجاره در تهران تا ۲۵ درصد و در سایر شهرها حدود ۲۰ درصد تعیین شده است. هرچند که بررسیهای میدانی نشان میدهد میزان پایبندی به این سقف کامل نیست و تنها حدود ۳۰ درصد از آن استفاده میشود، اما همین محدودیت نسبی در کاهش سرعت رشد شاخص اجاره مؤثر بوده است.
ترکیب رکود بازار مسکن، کاهش توان پرداخت مستأجران و محدودیتهای سیاستی، موج تورمی این بخش را کندتر از گذشته کرده است.
فشار پنهان مسکن و آمارهای تورمی
کاهش نسبی تورم مسکن تنها زمانی قابلتوجه است که وزن این بخش در هزینه خانوار لحاظ شود. بهطور متوسط ۳۶.۱۱ درصد از هزینه خانوار ایرانی به مسکن اختصاص مییابد. این سهم در دهکهای پایین حتی بالاتر است، بهطوریکه در دهک اول به ۳۹.۳۸ درصد میرسد و در دهک دهم حدود ۳۲.۸۷ درصد است. بدین ترتیب، افزایشهای جزئی در نرخ اجاره میتواند تأثیری چشمگیر بر هزینه نهایی خانوار، بهویژه برای مستأجران کمدرآمد، داشته باشد.
کاهش تورم، نشانه بهبود نیست
در حالی که تورم خوراکیها به دلیل نوسانات ارزی به موتور اصلی رشد قیمتها تبدیل شده، کاهش نسبی تورم گروه غیرخوراکیها، بهویژه مسکن، ممکن است تصویری گمراهکننده از وضعیت این بازار ارائه دهد. کاهش سرعت رشد قیمت در بخش مسکن بیشتر ناشی از رکود، کاهش معاملات و محدودیتهای تقاضا است و نه تعادل پایدار میان عرضه و تقاضا.
وجود بازار اجاره غیرسازمانیافته و کوچک بودن ابعاد مسکن استیجاری حمایتی، سبب شده خانوارها تقریباً بدون سپر حمایتی در برابر شوکهای احتمالی این بازار قرار داشته باشند. بنابراین، آرامش ظاهری بازار اجاره نباید به کاسته شدن حساسیت سیاستگذاران نسبت به این بخش منجر شود.
آینده نامشخص بازار اجاره
با توجه به این تحولات، کاهش شتاب تورم مسکن نباید به کاهش توجه سیاستگذاران نسبت به این حوزه منجر شود. سهم بالای هزینه مسکن در سبد خانوار، بهویژه برای دهکهای پایین، نشان میدهد که حتی رشد محدود اجاره نیز میتواند فشار معیشتی قابلتوجهی ایجاد کند. شرایط رکودی و کاهش توان پرداخت مستأجران نشان میدهد که هر نوع تغییر در انتظارات تورمی یا خروج بازار از وضعیت انجماد ممکن است به افزایش دوباره اجارهبها منجر شود. در نتیجه، آرامش نسبی آمارهای تورمی در بخش مسکن باید بهعنوان هشداری خاموش برای سیاستگذاری در آستانه فصل جابهجایی تلقی گردد.